Hvordan omdannes selskaber til momsfri udleje og momsfritagelse?

Mange ejendomsselskaber og udlejningsselskaber kan med fordel skifte mellem momspligtig udleje og momsfri udleje. Det er nemmere at finde lejere og indenfor virksomhedsudlejere, når leje ikke er momspligtig. Omvendt kan man ikke trække momsen fra på vedligeholdelse m.v.

Her er en tabel, der viser fordele og ulemper ved momsfri udleje.

Fordele	Ulemper
Ingen moms på lejeindtægter: Lejeindtægter fra momsfri udlejning er ikke pålagt moms, hvilket kan gøre det lettere at finde lejere, da der ikke skal tillægges moms på huslejen.	Ingen momsfradrag på udgifter: Selskabet kan ikke fratrække moms på udgifter relateret til ejendommen, såsom vedligeholdelse og renovering, hvilket kan gøre det dyrere at drive ejendommen.
Simplere administration: Der er mindre administration forbundet med momsfri udleje, da der ikke skal indberettes moms for lejeindtægterne.	Begrænset anvendelse af ejendommen: Ejendommen kan kun anvendes til aktiviteter, der er momsfri. Hvis ejendommen skal anvendes til momspligtige aktiviteter, kan der opstå komplikationer.
Mindre prisfølsomhed: Uden moms kan udlejeren muligvis tilbyde mere konkurrencedygtige priser til lejere, som ikke kan fradrage moms, såsom private lejere.	Udfordringer ved ejendomssalg: Hvis ejendommen sælges, kan der være komplekse regler om momsjusteringer, især hvis der er foretaget momsfradrag tidligere.
Tiltrækker private lejere: Privatpersoner og ikke-momsregistrerede lejere vil typisk foretrække momsfri leje, da de ikke kan fratrække moms.	Kompleks momsregistrering: Hvis der både drives momspligtig og momsfri udleje, kan det blive nødvendigt at føre dobbelt regnskab, hvilket øger kompleksiteten.
Stabil og forudsigelig indkomst: Udlejning til private eller virksomheder, der ikke er momsregistreret, kan skabe en stabil indkomst uden behov for løbende momsafregning.	Mindre attraktivt for momsregistrerede lejere: Virksomheder, der er momsregistrerede, kan finde momsfri leje mindre attraktiv, da de ikke kan fratrække moms på huslejen.

EJENDOMMENS ANVENDELSE ER AFGØRENDE FOR MOMSFRITAGELSE

Fordele og ulemper ved momsfri udleje afhænger af ejendommens anvendelse og målgruppen for lejerne. Det er derfor vigtigt at overveje virksomhedens overordnede strategi og konsultere en skatterådgiver for at sikre, at momsfri udleje er den rigtige beslutning.

For at omdanne et selskab til at kunne foretage momsfri udleje, er der en række skridt og lovmæssige krav, der skal følges. Processen involverer typisk følgende trin:

1. Omdannelse af selskabet

• Ændring af selskabets vedtægter: Hvis selskabet ikke allerede har udlejning af fast ejendom som en del af sit formål, skal vedtægterne ændres for at inkludere dette. Dette kræver en generalforsamlingsbeslutning og efterfølgende registrering hos Erhvervsstyrelsen.
  

2. Momsfritagelse

• Anmodning om momsfritagelse: I Danmark er udlejning af fast ejendom som hovedregel momsfritaget ifølge “Momslovens § 13, stk. 1, nr. 8”. Selskabet skal dog ansøge om momsfritagelse hos Skattestyrelsen, hvis de ønsker at udnytte denne fritagelse.
  

3. Forberedelse af ejendomme

• Ejendommens status: Kun ejendomme der anvendes til beboelse eller anden momsfri anvendelse kan udlejes momsfrit. Hvis ejendommen tidligere har været anvendt til momspligtig aktivitet, kan der opstå krav om tilbagebetaling af tidligere fratrukket moms.
  

4. Dokumentation og regnskab

• Regnskabsmæssig behandling: Det er vigtigt at føre korrekt regnskab, der skelner mellem momspligtige og momsfrie aktiviteter i selskabet.
  

5. Løbende overvågning

• Overvågning af momslovgivning: Lovgivningen kan ændre sig, så det er vigtigt at holde sig opdateret med eventuelle ændringer i momslovgivningen, der kan påvirke selskabets status som momsfri.
  

Bemærk: Dette er en generel vejledning, og det anbefales at søge rådgivning hos en skatterådgiver eller advokat med speciale i momslovgivning og selskabsret, før man foretager ændringer i selskabets status.

Her er et eksempel på, hvordan momsfri drift kunne fungere for en ejendom med 35 lejligheder, hver på 150 m². Vi vil se på nogle nøgleaspekter som lejeindtægter, udgifter, og økonomiske overvejelser uden moms.

Forudsætninger med en momsfritagelse

• Antal lejligheder: 35
• Størrelse pr. lejlighed: 150 m²
• Leje pr. m²: 1.200 DKK/m²/år
• Udgifter til vedligeholdelse og drift pr. m²: 300 DKK/m²/år
• Ingen momsfradrag på udgifter (da momsfri udleje)
• Ingen moms på lejeindtægter
  

Beregning af lejeindtægter

Parameter	Værdi
Leje pr. lejlighed/år	150 m² * 1.200 DKK/m²
	= 180.000 DKK
Samlet årlig lejeindtægt for alle lejligheder	35 lejligheder * 180.000 DKK
	= 6.300.000 DKK

Beregning af driftsudgifter

Parameter	Værdi
Vedligeholdelse og drift pr. lejlighed/år	150 m² * 300 DKK/m²
	= 45.000 DKK
Samlede årlige driftsudgifter for alle lejligheder	35 lejligheder * 45.000 DKK
	= 1.575.000 DKK

Samlet økonomisk oversigt

Beskrivelse	Beløb (DKK)
Samlet årlig lejeindtægt	6.300.000
Samlede årlige driftsudgifter	1.575.000
Årligt overskud før skat	4.725.000

Fordele og Ulemper ved Momsfri Drift

Fordele	Ulemper
Ingen moms på lejeindtægter	Ingen momsfradrag på vedligeholdelsesudgifter
Forenklet administration	Mindre attraktivt for momsregistrerede lejere
Potentielt mere attraktiv for private lejere	Udfordringer ved momsjustering ved ejendomssalg
Stabil indkomst uden momsafregning	Højere driftsomkostninger uden momsfradrag

Dette eksempel illustrerer, hvordan momsfri drift kan fungere i praksis for en ejendom med 35 lejligheder. Ejeren vil opnå en betydelig lejeindtægt uden at skulle afregne moms, men skal være opmærksom på, at der ikke er mulighed for at fratrække moms på udgifter til vedligeholdelse og drift.

For en nøjagtig og skræddersyet vurdering af momsfri drift anbefales det at søge rådgivning hos en skatteekspert eller advokat med specialisering i ejendomsudlejning.

Momsfri udleje kan gælde for forskellige ejendomstyper og virksomhedstyper, afhængigt af specifikke betingelser fastsat i dansk lovgivning, især momsloven. Her er en oversigt over ejendomstyper og virksomhedstyper, hvor momsfri udleje typisk kan være relevant:

Ejendomstyper med momsfritagelse

1. Beboelsesejendomme: Lejligheder, villaer, rækkehuse og andre typer af boliger, der udlejes til private personer til beboelse. Disse ejendomme er som udgangspunkt momsfri ved udlejning.
2. Sommerhuse og fritidshuse: Udlejning af sommerhuse og fritidshuse er også typisk momsfri, når de udlejes til privat brug.
3. Ejendomme anvendt til sociale formål: Ejendomme der udlejes til institutioner som plejehjem, børnehaver, skoler, og andre almennyttige formål, kan være omfattet af momsfritagelsen.
4. Offentlige bygninger: Udlejning af ejendomme til offentlige institutioner som biblioteker, rådhuse, og lignende kan være momsfri, afhængigt af anvendelsen.
5. Visse erhvervsejendomme: Ejendomme, der udlejes til momsfrie virksomheder (f.eks. lægeklinikker, undervisningsinstitutioner, osv.), kan også være momsfri, hvis de bruges til aktiviteter, der er fritaget for moms.
   

Virksomhedstyper for momsfritagelse

1. Private udlejere: Privatpersoner eller virksomheder, der ejer og udlejer ejendomme til private beboere eller til virksomheder med momsfri aktiviteter.
2. Almennyttige boligselskaber: Boligselskaber, der udlejer ejendomme til beboelse, kan ofte udleje momsfrit, især hvis de opfylder bestemte almennyttige formål.
3. Offentlige institutioner: Offentlige myndigheder eller institutioner, der udlejer ejendomme til momsfri formål som undervisning, sundhedspleje, eller sociale tjenester.
4. Non-profit organisationer: Organisationer, der ikke arbejder med profit for øje, og som udlejer ejendomme til almennyttige formål eller beboelse, kan være omfattet af momsfritagelsen.
5. Erhvervsdrivende fonde: Fonde, der udlejer ejendomme som en del af deres aktiviteter, kan i visse tilfælde være berettiget til momsfritagelse, især hvis udlejningen er knyttet til momsfri formål. F.eks. til foreninger.

Særlige tilfælde

• Udlejning af lokaler til momsfri formål: Hvis en virksomhed udlejer lokaler til en anden virksomhed, der anvender lokalerne til momsfri aktiviteter, kan udlejningen også være momsfri.
• Opdeling af ejendomme: I nogle tilfælde kan en ejendom opdeles, hvor nogle dele udlejes momspligtigt og andre momsfrit, afhængigt af anvendelsen.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at momsfri udleje kan have betydelige konsekvenser for momsmæssig fradragsret og skal håndteres korrekt regnskabsmæssigt. Rådgivning fra os i denne henseende kan derfor tilrådes og her er det specielt en skatteekspert med ekspertise i momsloven og ejendomsmarkedet. Det er nødvendig for at sikre, at alting overholder gældende lovgivning.

Advokat og Revisor Samvirket har flere modeller der også VIRKER med;

• udenlandske ejendomsselskaber og overdragelse af ejendomme til disse
• fonde og foreninger
• selvejende institutioner
• stiftelser, legater og
• K/S og komplementarselskabsflytninger og drift via offshore håndværksvirksomheder
• almennyttige boligselskaber
• AirBNB, Bed and Breakfast og lignende udlejesystemer i Danmark og i udlandet

Her er en liste over forskellige typer af juridiske enheder og organisationsformer, der kan være relevante i forbindelse med udlejning, investeringer eller ejerskab af ejendomme, samt andre aktiviteter inden for erhvervslivet i Danmark.

1. Fonde og Foreninger

• Erhvervsdrivende fonde: Fonde der driver erhvervsaktivitet, ofte med henblik på at fremme almennyttige eller velgørende formål.
• Almennyttige fonde: Fonde, der anvender deres midler til almennyttige formål, såsom uddannelse, forskning, eller socialt arbejde.
• Frivillige foreninger: Organisationer oprettet med det formål at samle medlemmer omkring fælles interesser, ofte uden profit for øje.
• Idrætsforeninger: Foreninger oprettet for at fremme sport og motion blandt medlemmerne.
• Kulturelle foreninger: Foreninger, der arbejder med fremme af kunst, kultur og traditioner.

2. Selvejende Institutioner

• Privatskoler og friskoler: Skoler, der drives som selvejende institutioner og modtager offentlige tilskud.
• Plejehjem og andre sociale institutioner: Institutioner, der tilbyder pleje, omsorg eller støtte til bestemte befolkningsgrupper.
• Kulturinstitutioner: Museer, teatre, og lignende, der drives som selvejende institutioner.
• Uddannelsesinstitutioner: Selvejende institutioner som højskoler, efterskoler og voksenuddannelsescentre.

3. Stiftelser, Legater og Gavebrevsordninger

• Legater: Fonde eller midler oprettet for at give økonomisk støtte til specifikke formål, som uddannelse eller socialt arbejde.
• Stiftelser: Juridiske enheder oprettet med henblik på at forvalte en formue og uddele afkastet til et specifikt formål, ofte med en filantropisk karakter.
• Gavebrevsordninger: Aftaler om donationer, hvor donoren giver midler til en bestemt organisation eller formål, ofte med skattefordele for donoren.

4. Kommanditselskaber (K/S)

• K/S (Kommanditselskab): En selskabsform, hvor mindst én deltager (komplementar) hæfter ubegrænset, mens de øvrige deltagere (kommanditister) kun hæfter med deres indskud. Bruges ofte i ejendomsprojekter og investeringer.

5. Andre Juridiske Enheder

• A/S (Aktieselskab): Et selskab, hvor ejerskabet er fordelt på aktier, og hvor aktionærerne hæfter begrænset til deres indskud. Bruges ofte i større virksomheder.
• ApS (Anpartsselskab): Ligner et aktieselskab, men er typisk mindre, og ejerskabet er fordelt på anparter. Anvendes ofte til små og mellemstore virksomheder.
• I/S (Interessentskab): Et partnerskab, hvor alle deltagere hæfter ubegrænset. Bruges ofte til mindre virksomheder eller samarbejder.
• Andelsboligforeninger: Boligforeninger, hvor medlemmerne ejer en andel, der giver ret til at bo i en bestemt bolig.
• Brugsforeninger: Foreninger, der ejes og drives af medlemmerne for at tilbyde varer og tjenester til dem.
• G/S (Gensidigt selskab): Selskaber, som ejes af kunderne og fungerer på en non-profit basis, ofte inden for forsikring.
• S/I (Selskab med begrænset ansvar): En særlig selskabsform, ofte brugt til erhvervsdrivende foreninger, hvor medlemmerne har begrænset hæftelse.

6. Trusts og Specialstrukturer

• Trusts: En struktur, hvor en person (trustee) forvalter aktiver på vegne af en anden (beneficiary). Brugt i nogle lande, men ikke almindeligt i Danmark.
• Offshore selskaber: Selskaber registreret i udlandet med specifikke fordele som lavere skat eller mere gunstig regulering. Et eksempel her på er f.eks. Backstone der betaler husleje til Cayman Island.

7. Kooperativer og Andelsforeninger

• Kooperative virksomheder: Virksomheder, der ejes og styres af medlemmerne, ofte med fokus på at opnå fælles fordele.
• Andelsforeninger: Foreninger, hvor medlemmerne har en andel i foreningens aktiver og eventuelle overskud.

8. Ejendomsselskaber

• Ejendomsinvesteringsselskaber: Selskaber, der specialiserer sig i køb, salg og udlejning af ejendomme.
• Projektudviklingsselskaber: Selskaber, der udvikler ejendomsprojekter fra bunden, herunder byggeri og renovering.

Dette er en ikke-udtømmende liste over forskellige juridiske enheder og organisationsformer, der kan være relevante i forskellige erhvervsmæssige sammenhænge, herunder ejendomsinvesteringer og -udlejning. Valget af juridisk enhed afhænger af mange faktorer, såsom formål, skatteforhold, hæftelsesforhold, og ejernes præferencer.

Blackstones ejerforhold

Mange spørger os om Blackstone konstruktionen er lovlig, ja det er den da, ved ejerskab af ejendomme på Cayman Island som ikke har skatter udover en fast skat. Dertil kommer at de fleste danske selskaber anvender denne model som Blackstone, fordi ca. 2700 ejendomsselskaber, som også ejer danske ejendomme, i Luxembourg.

Her er en oversigtstabel over Blackstones ejendomme i København baseret på de oplysninger, du har givet:

Oversigt over Blackstones Ejendomme i København

Område	Antal ejendomme	Antal lejemål	Areal (Kvm)
Nørrebro	38	[Antal lejemål]	[Areal]
Vesterbro	27	[Antal lejemål]	[Areal]
Frederiksberg	24	[Antal lejemål]	[Areal]
Amager	21	[Antal lejemål]	[Areal]
City	20	[Antal lejemål]	[Areal]
Valby	16	[Antal lejemål]	[Areal]
Østerbro	15	[Antal lejemål]	[Areal]
I alt	161	2.536 lejemål	280.331 Kvm

Bemærkninger

• Antal ejendomme: Dette kolonne viser det samlede antal ejendomme, som Blackstone ejer i hvert område.
• Antal lejemål: Det samlede antal lejemål er angivet for hele porteføljen, men det kunne fordeles på hvert område, hvis de specifikke data var tilgængelige.
• Areal (Kvm): Det samlede areal for ejendommene er angivet for hele porteføljen, men kunne også opdeles pr. område med de rigtige data.

Konstruktionsoversigt

• Blackstone’s struktur: Blackstone opererer gennem en gennemsigtig selskabsstruktur, hvor danske ejendomme ejes af et dansk selskab, der er en del af en større international konstruktion, der involverer holdingselskaber i Luxembourg og Cayman Islands.
• Skatteplanlægning: Skatteeksperter bemærker, at selvom denne type konstruktion ofte bruges til at minimere skattebyrden, er den fuldt ud lovlig inden for rammerne af både dansk og international lovgivning.
• Paralleller til andre selskaber: Mange store virksomheder, herunder pensionsselskaber og banker, anvender lignende strukturer, hvilket gør det til en almindelig praksis i erhvervslivet.

Konklusion

Blackstone’s ejendomskøb i København illustrerer, hvordan internationale selskaber bruger komplekse selskabsstrukturer til at optimere skatteforhold og forretningsdrift. Dette er en metode, som også anvendes af mange andre store danske og udenlandske virksomheder.

• Ring +45 32177777 + tryk 240 under velkomst for mere information.

Kilde: Advokat og Revisor Samvirket, AORS.DK
Fotokredit: stock.adobe.com
Personer/Firmaer/Emner/#: #momsfri_udleje, #Momsfri_leje, #momsfritagelse, #selskabsret, #udleje, #fast_ejendom
Copyrights: Ⓒ 2024 Copyright by https://AORS.DK – kan deles ved aktivt link til denne artikel.