SKATTESAGER: Nye vurderinger vil ramme andelsforeningerne i de kommende år

Nye offentlige ejendomsvurderinger kan medføre betydelige skattestigninger for danske andelsboligforeninger i de kommende år.
Det gælder især i København og andre områder, hvor grundværdierne er steget kraftigt i forhold til de gamle offentlige vurderinger.
Stigningerne kommer ikke nødvendigvis på én gang, men kan blive indfaset over en lang årrække gennem reglerne om stigningsbegrænsning.
Samtidig kan de endelige vurderinger udløse et betydeligt antal vurderings- og skattesager, når foreningerne får mulighed for at kontrollere og anfægte vurderingsgrundlaget.

Andelsboligforeninger betaler grundskyld

En andelsboligforening ejer som juridisk person selve ejendommen.

Foreningen betaler ikke ejendomsværdiskat på samme måde som ejere af ejerboliger. Den væsentlige ejendomsskat for en almindelig andelsboligforening er grundskylden.

Grundskylden afhænger blandt andet af:

• den offentligt ansatte grundværdi
• det skattemæssige beskatningsgrundlag
• kommunens grundskyldspromille
• reglerne om stigningsbegrænsning
• eventuelle senere ændringer af vurderingen

Det betyder, at en markant forhøjelse af grundværdien kan få direkte betydning for foreningens fremtidige driftsudgifter.

Mange vurderinger er endnu ikke endelige

Vurderingssystemet for andelsboligforeninger er fortsat under indfasning.

Andelsboligejendomme hører til gruppen af såkaldte øvrige ejendomme.

Vurderingsstyrelsen oplyste pr. 1. september 2026, at der var udsendt cirka 36.400 deklarationer og cirka 6.200 endelige 2021-vurderinger til øvrige ejendomme.

Der skal samlet udsendes omkring 500.000 vurderinger i denne kategori.

Det betyder, at en meget stor del af vurderingssagerne fortsat ligger foran ejendomsejerne.

For skatteårene 2026 og 2027 anvendes den foreløbige 2025-vurdering som udgangspunkt for øvrige ejendomme, indtil de endelige vurderinger foreligger.

Når den endelige vurdering kommer, kan ejendomsskatten blive genberegnet og efterreguleret.

Hvorfor kan grundværdien stige så kraftigt?

En væsentlig del af forklaringen er, at mange ældre offentlige grundvurderinger har ligget meget langt fra de værdier, der følger af det nye vurderingssystem.

Ved vurderingen af grunden ses der ikke alene på, hvad der fysisk står på ejendommen i dag.

Der kan blandt andet indgå:

• grundens størrelse
• eksisterende anvendelse
• mulig anvendelse
• lokalplan
• kommuneplan
• tilladt bebyggelsesprocent
• muligt etageareal
• beliggenhed
• referencepriser i området

Det kan især få betydning i København, hvor byggeretter og grundarealer kan repræsentere meget store værdier.

En ældre etageejendom kan derfor godt ligge på en grund, som efter det nye vurderingsprincip bliver ansat til et meget stort beløb.

Grundskyld beregnes ikke direkte af hele grundværdien

Ved beregningen af grundskyld anvendes et forsigtighedsprincip.

Som hovedregel beskattes 80 procent af den ansatte grundværdi.

Hvis en grund eksempelvis vurderes til:

160.000.000 kr.

bliver beskatningsgrundlaget:

128.000.000 kr.

Ved Københavns Kommunes grundskyldspromille på 5,1 promille giver det følgende beregning:

Beregning	Beløb
Offentlig grundværdi	160.000.000 kr.
Beskatningsgrundlag, 80 %	128.000.000 kr.
Grundskyld ved 5,1 promille	652.800 kr.
Antal andelsboliger	70
Grundskyld pr. bolig ved fuld indfasning	9.326 kr.

De 652.800 kr. er den beregnede grundskyld ved de anvendte forudsætninger, før betydningen af stigningsbegrænsningen vurderes.

Eksempel: Andelsboligforening på Østerbro med 70 lejligheder

Vi opstiller en fiktiv andelsboligforening på Østerbro, der har søgt rådgivning.

Tallene illustrerer, hvordan reglerne kan virke i praksis. Vi skal dog henvise til en af vores revisorer som nedre kan rådgive dig.

Foreningen har 70 lejligheder og følgende forudsætninger:

Forudsætning	Beløb
Ny offentlig grundværdi	160.000.000 kr.
Beskatningsgrundlag	128.000.000 kr.
Grundskyldspromille	5,1 ‰
Beregnet fuld grundskyld	652.800 kr.
Illustreret grundskyld i 2024	280.000 kr.

Den beregnede fulde grundskyld er dermed væsentligt højere end den grundskyld, foreningen betaler ved begyndelsen.

Men forskellen bliver ikke nødvendigvis opkrævet på én gang.

4,75 procent-reglen bliver ofte forklaret forkert

Ejendomsskattelovens §§ 44 og 45 indeholder en stigningsbegrænsning for blandt andet ejendomme ejet af juridiske personer.

Fra 2025 udgør grundskylden som udgangspunkt det laveste af:

1. Den grundskyld, der følger af de almindelige regler.
2. Grundskylden for det foregående kalenderår med tillæg af 4,75 procent af den grundskyld, der følger af de almindelige regler for det aktuelle år.

Det er derfor ikke juridisk præcist blot at sige, at grundskylden maksimalt må stige med 4,75 procent i forhold til sidste års skatteregning.

Det er en vigtig forskel.

I vores eksempel udgør den fuldt beregnede grundskyld:

652.800 kr.

4,75 procent heraf er:

31.008 kr.

Hvis beregningsgrundlaget og skattesatsen for illustrationens skyld holdes uændret, kan stigningsbegrænsningen derfor medføre, at der lægges 31.008 kr. til den foregående grundskyld om året, indtil den almindeligt beregnede grundskyld nås.

Sådan ser udviklingen ud frem til 2028

Med en illustreret grundskyld på 280.000 kr. i 2024 bliver udviklingen:

År	Grundskyld	Pr. bolig årligt	Pr. bolig pr. måned
2024	280.000 kr.	4.000 kr.	333 kr.
2025	311.008 kr.	4.443 kr.	370 kr.
2026	342.016 kr.	4.886 kr.	407 kr.
2027	373.024 kr.	5.329 kr.	444 kr.
2028	404.032 kr.	5.772 kr.	481 kr.
Fuld grundskyld ved de anvendte satser	652.800 kr.	9.326 kr.	777 kr.

Københavns Kommunes grundskyldspromille på 5,1 promille gælder for perioden 2024-2028.

Man kan derfor ikke uden videre fremskrive tabellen efter 2028 med samme promille. Vi kender jo ikke tallet.

Det vil afhænge af de regler og kommunale satser, der gælder på det pågældende tidspunkt.

372.800 kroner mere om året

Hvis vi alene sammenligner den illustrerede grundskyld på 280.000 kr. med den beregnede fulde grundskyld på 652.800 kr., er forskellen:

372.800 kr. om året.

Fordelt ligeligt på 70 lejligheder svarer det til:

5.326 kr. om året pr. lejlighed.

Det svarer til cirka:

444 kr. om måneden pr. lejlighed. (Dette tal er med forbehold for kommune/antal lejligheder m.v.)

Der er alene tale om virkningen af grundskylden.

Foreningens øvrige udgifter til blandt andet renter, administration, forsikringer, renovation og vedligeholdelse kommer oveni.

Boligafgiften kan blive påvirket

Grundskyld er en udgift i andelsboligforeningens drift.

Hvis grundskylden stiger, skal pengene derfor findes i foreningens økonomi.

Det kan ske gennem eksempelvis:

• eksisterende driftsoverskud
• reducerede hensættelser
• besparelser
• ændrede vedligeholdelsesplaner
• højere boligafgift

Foreninger med en begrænset likviditetsreserve kan derfor blive nødt til at hæve boligafgiften.

En årlig skattestigning kan forekomme forholdsvis beskeden det første år, men den økonomiske effekt bliver større, hvis stigningen fortsætter år efter år.

Bestyrelsen bør se længere end næste års budget

Det er derfor ikke tilstrækkeligt alene at budgettere med næste års kendte grundskyld.

Bestyrelsen bør også undersøge den forventede fulde grundskyld.

I andels-boligforeningen er forskellen betydelig:

Grundskyld	Beløb
Illustreret niveau 2024	280.000 kr.
Fuld grundskyld efter eksemplets forudsætninger	652.800 kr.
Forskel	372.800 kr.
Forskel i procent	133,1 %

En forening kan således opleve en betydelig langsigtet budgetpåvirkning, selv om stigningen bliver indfaset.

De endelige vurderinger kan skabe skattesager

Når en andelsboligforening modtager sin endelige vurdering, bør bestyrelsen ikke alene kontrollere det endelige beløb.

Selve beregningsgrundlaget bør gennemgås.

Det gælder eksempelvis:

• om grundarealet er korrekt
• om anvendelseskoden er korrekt
• om lokalplanen er fortolket korrekt
• om bebyggelsesprocenten er rigtig
• om muligt etageareal er beregnet korrekt
• om en påstået byggeret faktisk eksisterer
• om alle planmæssige begrænsninger er medtaget
• om referencegrundlaget er relevant
• om registrerede oplysninger svarer til de faktiske og juridiske forhold

En fejl i en af disse forudsætninger kan have meget stor økonomisk betydning på en københavnsk ejendom.

20 procent-reglen har stor betydning

Ved klage over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven gælder en særlig grænse i skatteforvaltningsloven.

Skatteankeforvaltningen kan som udgangspunkt kun ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis ændringen er større end 20 procent.

Det betyder eksempelvis, at en forening ikke nødvendigvis får ændret en vurdering, blot fordi den kan dokumentere, at en anden værdi også kan forsvares.

Hvis en grund er vurderet til 160 mio. kr., er det derfor ikke tilstrækkeligt alene at sandsynliggøre en mindre afvigelse.

En egentlig vurderingssag bør i stedet afdække konkrete faktiske, planmæssige eller vurderingstekniske fejl, som kan begrunde en tilstrækkeligt stor ændring.

Fejl i byggeretten kan blive meget kostbare

Et særligt område for tæt bebyggede byområder er værdien af den mulige udnyttelse af grunden.

Hvis vurderingsmyndigheden eksempelvis lægger til grund, at en ejendom kan bebygges med et større etageareal, end lokalplanen reelt tillader, kan den beregnede grundværdi blive for høj.

Det samme kan gælde, hvis der ikke tages tilstrækkeligt hensyn til:

• fredning
• servitutter
• byggefelter
• gårdarealer
• adgangsforhold
• højdebegrænsninger
• krav om friareal
• eksisterende bevaringsbestemmelser

Foreningerne bør derfor ikke alene få vurderingen gennemgået regnskabsmæssigt. Vi kan sammenholde BBR og historiske notater fra Kommunen.

Der vil vi typisk gennemse friarealer eller arealer der ikke kan anvendes til udvidelser eller anden anvendelse f.eks. erhvervsmæssig udleje. Alene det at sætte en korrekt udlejeprise kan være dyrt for hele foreningen.

I relevante sager kan der være behov for en kombination af skatteretlig, vurderingsmæssig og planretlig gennemgang.

Regningen kan komme i slowmotion

Den særlige udfordring for andelsboligforeningerne er, at skattestigningen kan være svær at få øje på i det enkelte års budget.

Det er logik for stigningsbegrænsningen kan gøre den umiddelbare stigning mindre.

Men den fjerner ikke nødvendigvis forskellen mellem den hidtidige grundskyld og den grundskyld, som følger af den nye vurdering.

Foreningen kan derfor opleve stigende grundskyld gennem en længere årrække.

Det gør den nye offentlige grundværdi relevant både for:

• budgetlægningen
• fastsættelse af boligafgift
• finansiering
• vedligeholdelsesplaner
• likviditetsreserver
• vurdering af foreningens langsigtede økonomi
• eventuelle klage- og skattesager

Når de mange resterende endelige vurderinger bliver udsendt, må det forventes, at flere andelsboligforeninger vil få anledning til at undersøge, om grundværdierne og de underliggende forudsætninger er korrekte.

Man kan ringe til os for en gennemgang. Vi kan også bestride skrivelser fra Skattestyrelsen og fra Vurderingsstyrelsen i et nødvendigt omfang. Der er rimeligt mange fejl i vurderinger i Danmark.

Kilde: #Vurderingsstyrelsen, #Retsinformation, #KøbenhavnsKommune, Morten Jensen, Advokat og Revisor Samvirket, AORS.DK
Fotokredit: stock.adobe.com
Personer/Firmaer/Emner/#: #Andelsbolig, #Andelsboligforening, #Ejendomsvurdering, #Grundværdi, #Grundskyld, #Boligskat, #Skattesag, #Vurderingsstyrelsen, #Skatteforvaltningen, #Ejendomsskatteloven, #Skatteforvaltningsloven, #København, #Østerbro, #AORS
Copyrights: Ⓒ 2026 Copyright by https://AORS.DK – kan deles ved aktivt link til denne artikel.