Udlejning og beskatning af værelser, lejligheder, andelsboliger og villaer

Folketinget vedtog i slutningen af 2018 de nye skematiske regler for opgørelsen af det skattepligtige beløb for værelsesudlejning og lejlighedsvis udlejning af helårsboligen.

Med Folketingets beslutning flyttes den øvre grænse for det antal dage man må udleje sin bolig. Vi taler om permanent og/eller lejlighedsvis udlejning af alle typer af boliger.

Forslaget om Udlejning af helårsbolig til ferie- og fritidsformål er vedtaget og der kan være specielle årsager for de mange der udlejer i ferieområder og eller kolonihave områder.

Værelsesudlejning og skattefrit bundfradrag på 1,33%

Ved Værelsesudlejninger og/eller udlejning af en helårsbolig, anvendes en skematisk modell, et såkaldt skattefrit bundfradrag, når man skal udregne det skattepligtige resultat.

  • Skatterreglerne og beregningsmodellen er ens for både ejere, andelsbolighavere og lejere.
  • Ved udlejninger af egen bolig udgør det skattefri bundfradrag nemlig 1,33 % af den offentlige ejendomsvurdering. Minimumssatsen er dog 24.000 kr.
  • Ved et eksempal illustreres således at: Årets skattefri bundfradrag med en offentlig vurdering på ejendommen på 1,8 mio. kr. eller derunder, udgør 23.940 kr.
  • Reglerne for en lejet bolig eller en andelsbolig, beregnes som det skattefri bundfradrag med 2/3 af den samlede årlige indtægt, leje eller boligafgift. Depositum m.v. skal ikke medregnes

Beregningsmodellen “Den skematiske model” finder anvendelse under

  1. Midlertidige udlejninger f.eks. via udlejningsfirmaer som AIRBNP
  2. Permanente udlejninger af hele ejendommen eller dele heraf
  3. Permanente værelser til beboelse en del af året eller hele året.
  4. Kombineret Erhvervs & privatbeboelse

Bundfradraget reguleres årligt og efter de nye regler opgøres den skattepligtige indkomst som bruttolejeindtægt. Denne reduceres med et bundfradrag på 28.600 kr. (2019) og en eventuel indkomst herover nedsættes med et standardfradrag på 40 %.

Frem til 31/12/2020 kan man frit vælge mellem de to regelsæt.

Begrænsning i dageantal for udlejning

Fra og med den 1. maj 2019 er der fastsat grænser for omfanget af udlejningen af den fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål. Antal udlejningsdage inden den 1. maj 2019 medregnes ikke i de maksimalt tilladte antal udlejningsdage.

  • Almindelig fast ejendom som er EJERS eller BRUGERS 100% helårsbolig, må højst udlejes (100% udlejning af hele boligen) i 30 dage pr. kalenderår.
  • Hvis man som ejer/bruger benytter sig af et udlejningsfirma, vil du fremover kunne udleje i op til 70 dage pr. kalenderår. Men her tilkommer at nogle kommuner frit kan vælge at hæve udlejningsperioden til maksimalt 100 dage. Dette forudsætter at udlejningsbureuerne automatisk indberetter al udlejningsindtægt til Skattestyrelsens indkomstregister.
  • Fra nu af og frem til at den digitale indberetning for udlejningsformidlere er på plads, er der ikke nogen 30-dages regel, hvilket således betyder, at det er tilladt, at udleje boligen i op til 70 dage om året, uanset om udlejningen sker privat eller gennem udlejningsformidlere.
  • Den digitale indberetnings for udlejningsformidlere forventes at blive introduceret i starten af 2021.

Værelsesudlejninger

Værelsesudlejninger er ikke omfattet af den maksimale grænse for udlejning. Det betyder, at man år efter år kan udleje et eller flere værelser i helårsboligen til studerende og andre, der mangler en bolig.

Retten til at udleje hele boligen i op til 70 dage pr. kalenderår ved udlejning gennem Airbnb m.fl. nedsættes til 30 dage, hvis der i samme kalenderår sker udlejning af værelser, når værelsesudlejningen ikke sker gennem en formidler, der skal indberette udlejningen til Skattestyrelsen.

Også denne regel får først betydning, når den digitale indberetningsløsning er en realitet, hvilket formentligt er fra og med den 1. januar 2021.


Airbnb indberetninger starter fra den 01/07/2019

Airbnb har meddelt at de indberetter udlejningsindtægter til Skattestyrelsen fra den 01.07.2019. Vi har fra disse ikke kunne få oplyst om dette gælder for udenlanske udlejere. Dermed oplyses alle lejeindtægter til beskatning, fra alle formidlere i Danmark.