I det forløbne dage har mange medier skrevet om fordele ved en såkaldt opkonvertering. Denne form for hurtig afvikling af restgæld har altid været kendt, især for de lidt mere velhavende, men i denne uge betyder det at du kan skære ca. 40% af din restgæld. Krydskonverteringer og skrå konverteringer mellem F lån og fastforrentede lån er ikke den eneste mulighed.
Der er ikke noget, der er så skidt, at det ikke er godt for noget. Den talemåde er nu for alvor aktuel for de boligejere, der har et fastforrentet lån og især dem med en rente på op til 2,5 procent. For selv om de stigende renter naturligvis ikke er gode nyheder for boligmarkedet, så åbner det en højst usædvanlig situation, hvor risikovilligere boligejere vil kunne skære helt op til mellem 20-40 procent af restgælden ved at lave en opkonvertering.
Hvorfor er bidragssatsen forskellige fra lånetype til lånlånetype?
Kort fortalt er der forskel på, hvor meget man skylder i sin bolig, og hvor sikkert lånet er. Og disse forhold har betydning for bidragssatsen. Du betaler den laveste bidragssats, når du har et fastforrentet lån med afdrag, og den højeste bidragssats, når du har et variabelt forrentet lån, som du ikke betaler tilbage på i øjeblikket. Det har også betydning for bidragssatsen, hvor meget du skylder i din bolig. Jo mindre du skylder, desto mere sikkert er det pant, Totalkredit har i din bolig – og jo lavere er din bidragssats.
Du kan se på Realkreditrådet hvilket afdrag du betaler. Denne tjeneste udbydes af Finans Danmark.
Hvad Siger Realkredit Danmark?
”Omlægninger med restgældsreduktion for øje har været en sjældenhed gennem årene, da vi gennem de seneste årtier overordnet set har oplevet en langsigtet trend med faldende renter. Det betyder også, at vi ikke i nyere tid har oplevet en så stor potentiel restgældsreduktion ved omlægning. Det der kommer tættest på var tilbage i kølvandet på finanskrisen, i dag kan restgældsreduktionen i øjeblikket være omtrent tilsvarende eller endda større end i 2008,”
siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark
Lavere gæld, men større risiko
Baseret på kurserne lige nu (mandag den 26/9 2022) er det lige nu boligejere med FlexLife® med en kuponrente på 1 procent der har den laveste indfrielseskurs på 60,3, og dermed er det muligt at skære næsten 40 procent af restgælden ved en førtidig indfrielse.
Hvis man ser på en opkonvertering fra 0,5 procent med afdrag til 5 procent med afdrag, så får man samlet set reduceret sin restgæld med godt 640.000 kroner ved et lån på 2 mio. kroner, mens ens ydelse efter skat falder med cirka 695 kroner om måneden. Træerne vokser dog ikke ind i himlen, og der er en hage. For selv om ydelsen i sidstnævnte eksempel starter med at falde, så stiger den reelle økonomiske omkostning samlet set, da det månedlige afdrag af gælden falder med godt 3.630 kroner. Dermed stiger den reelle løbende omkostning med omtrent 2.940 kroner om måneden efter omlægning. Det betyder, at hvis der går mere end ca. 25 år inden en indfrielse af lånet, så vil gevinsten blive spist op af den højere rente.
Så hvad skal man tænke over, inden man kaster sig ud i en opkonvertering?
”Har man eksempelvis en lang tidshorisont i sin bolig – og er glad for den sikkerhed den lave faste rente giver – er opkonvertering/skrå konvertering knapt så relevant, og så kan man ellers bare læne sig tilbage og slappe af. Opkonvertering/skrå konvertering er til gengæld relevant at overveje for de boligejere, som netop har optaget et fastforrentet lån med fokus på at kunne udnytte muligheden for restgældsreduktion før eller senere, og at man samtidig er klar over de risici, der knytter sig til det,”
siger Christian Hilligsøe Heinig.
Som altid er det vores holdning, at usikre renteprognoser ikke bør lægges til grund for hverken valg af låntype eller timing af omlægning af lån. Vi kender aldrig på forhånd den optimale timing af en opkonvertering/skrå konvertering – præcis som i tilfældet ved nedkonverteringer.
Gevinsten kan blive endnu større i den kommende tid og det kan også gå den anden vej alt afhængig af renteudviklingen. Ligeledes kan der være individuelle forskelle på, hvor stor en restgældsreduktion, man som boligejer finder attraktiv. Boligejerne bør derfor – helt i stil med en investeringstilgang – have gjort sig nogle tanker om deres strategi og hvilken størrelse af restgældsreduktion, de finder attraktiv. Og når de kriterier er opfyldt, så kan der trykkes på knappen – vel vidende at det måske kunne være timet bedre set i bagklogskabens lys.
Ud over at boligejeren selv bør gøre sig sine tanker om, hvor stor en restgældsreduktion, man som minimum gerne vil opnå, er det oplagt at inddrage break even horisonten ved en opkonvertering – som illustreret i tidligere beregning. Den viser som nævnt, hvor lang tid der går før, at restgældsreduktionen er blevet spist op af en højere rente. Ved nedkonvertering gælder det, at break-even horisonten skal være så kort som mulig, mens det modsatte gør sig gældende ved opkonvertering. Tænker boligejeren, at man har solgt boligen langt tid før break-even nås, eller at renten bør være faldet inden da, så kan det tale for en opkonvertering og hjemtagning af restgældsreduktion.
Det er klart, at har man tanker om at flytte i løbet af de kommende år, skal man endvidere gøre op med sig selv, om man vil hjemtage gevinsten nu og dermed hegne den ind med de omkostninger der følger med en låneomlægning og en evt. højere rente på det nye lån. Eller alternativt, at man vil vente med at hjemtage restgældsgevinsten til boligen er solgt men med den indbyggede risiko, at renterne kan være faldet tilbage igen og den potentielle restgældsgevinst er skrumpet betydeligt ind eller måske endda forsvundet.
Hvad siger Nordea om omlægning af boliglån?
Nordea Kredit startede f.eks. i tirsdags med et helt nyt boliglån med en rente på seks procent. Dette vil være en fordel for boligejere med 0,5 procent-, 1 procent-, 1,5 procent-, 2,0 procent-, 2,5 procent- og 3,0 procentlån. Vi snakker om besparelser på ca. 35% med Nordeas lån. Og det er jo en ret god nedskrivning af restgælden.
Mane boligejere kan med fordel for tiden låneomlægge 2 gange i år, det betyder at fordelene opvejer udgifterne.
»Nogle af de boligejere, der var hurtigst til at omlægge i starten af året, har mulighed for at gøre det igen,«
siger Nordea Kredits chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann til Finans
Dem som tilbage i februar og marts omlagde nogle af boligejerne herunder de lavforrentede lån på 0,5 eller 1 procentlån til nye lån med en rente på tre procent. Der er tale om mange danskere der nu har mulighed for at omlægge lånet endnu en gang.
40% af restgæld bliver udlignet ved en låneomlægning
På baggrund af beregninger fra Nordea skriver Finans, at det er boligejere med et 0,5 eller 1 procentlån, der vil være bedst stillede, da de kan slå knap 40 procent af deres restgæld.
Men omlægningen er ikke uden risiko, siger Nordea Kredits chefanalytiker, Lise Nytoft Bergmann, og tilføjer, at en omlægning at lånet kan give god mening, hvis man som boligejer forventer, at de høje renter er midlertidige, og hvis man overvejer at flytte inden for nogle år.
»Ulempen ved at omlægge sit lån er, at man får en højere rente på det nye. Det resulterer enten i en højere månedlig ydelse eller et lavere afdrag. Hvis man bliver boende i mange år, uden at renten falder igen, kan man ende med et tab,« advarer Lise Nytoft Bergmann.
Finans skriver ligeledes, at hvis en boligejer har et 30-årigt 0,5 procentlån på en million, er det muligt at skære 354.000 kroner af restgælden.
Derudover falder den månedlige ydelse med 230 kroner i det første år efter omlægningen. Dog falder det månedlige afdrag med 1.960 kroner, og dermed kan man ende med et tab, hvis renten ikke falder hurtigt igen.
Kilde: Berlingske m.fl.
Fotokredit: stock.adobe.com