• Se mere om Bankoprettelse her, både í Dankar og i udlandet.

En af Nordens førende ejendomsaktører, SBB, oplever for tiden store udfordringer. Efter et fald i aktiekursen på over 90%, er verdens største kapitalforvalter, BlackRock samt Morgan Stanley, nu opsat på at kræve tilbagebetaling. De stigende renter har haft alvorlige følger for ejendomsmarkedet, med SBB som et klart eksempel. Selskabet, der tidligere har oplevet store succeser, har nu gået fra store overskud til massive underskud. Det menes ikke at være muligt at få atter en kapitalindskyder eller ny bankoprettelse.

SBB KØBTE danske ejendomme for 380 millioner kr. I 2021

Den svenske investor investererede i 2021 i fem ejendomme fordelt i Aarhus, Aalborg, Vejle og Randers. Blandt ejendommene er en 8.000 kvm store ejendom, som er udlejet til VIA University College og Salling Group. Dermed bliver SBB’s danske ejendomsportefølje til en milliardportefølje.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) beskriver sig selv som det førende ejendomsselskab i Norden inden for social infrastruktur. På trods af sin tidligere styrke er selskabets aktieværdi faldet med hele 93% siden starten af 2022.

Stigende renter, som følge af inflation, har haft en dybtgående indflydelse på SBB’s finansielle stabilitet. Som en reaktion på de økonomiske udfordringer har selskabet været tvunget til at frasælge mange af deres ejendomme.

Selvom SBB har haft en periode med ekspansion, er de stigende renter blevet en udfordring, idet låneomkostningerne er vokset. Deres krise er blevet dækket af flere mediehuse, herunder Bloomberg.

Stifteren af SBB, Ilija Batljan, har overdraget ledelsesansvaret til Leiv Synnes for at bringe orden i selskabets økonomi. Men mange stiller spørgsmålstegn ved, om denne ændring kommer for sent.

SBB’s første halvår i 2023 har vist alarmerende tal. På trods af tidligere overskud har selskabet solgt en betydelig del af sine ejendomme og oplevet et underskud på ca. ni milliarder kroner.

Desuden har kreditvurderingsinstituttet S&P nedgraderet SBB’s kreditvurdering, hvilket indikerer potentielle problemer med at dække deres gæld.

På trods af udfordringerne har SBB formået at skaffe kapital fra Morgan Stanley. Men dette træk har skabt utilfredshed blandt nogle investorer, især obligationsholdere, herunder BlackRock. De truer nu med retslige skridt, hvis deres krav ikke imødekommes.

SBB, som har en betydelig ejendomsportefølje i Danmark, har valgt ikke at kommentere situationen yderligere.

Men selve historien udelukker en hel del bankoprettelser og kapitalindskydere, dog er der en betydelig sikkerhed i virksomheden i form af ejendomme og indtægter, så et frasalg af en del eller en merger med en anden ejendomsvirksomhed i Norden er muligt. Det udelukker dermed ikke danske ejendomsudviklere.

OPDATERING: SBB KREDITORER KRÆVER OPLYSNINGER OG ÆNDRINGER BESTYRELSEN

Fra Estate Media oplyses det nu, at en gruppe af SBB’s kreditorer er gået sammen om en liste af krav, der blandt andet indbefatter ændringer i bestyrelsen og forklaring af detaljer og vilkår for nylige handler. Det børsnoterede svenske ejendomsselskab SBB presses således aktivt nu af en gruppe kreditorer, der tilsammen har udestående obligationslån for knap 2 milliarder euro (svarende til knap 15 milliarder danske kroner).

Kreditorerne, der blandt andet omfatter Blackrock og Anchorage Capital Group, har ifølge Bloomberg sendt et brev til SBB med krav om mere gennemsigtighed i forretningen, fordi de mistænker SBB for at have overtrådt vilkårene for obligationslånene.

Derfor har de bedt om at få indsigt i vilkårene for de senest foretagne ejendomshandler, ligesom kreditorgruppen har bedt om et forklaring på det, de kalder “uforklaret brug af likviditet”. Kreditorerne kræver også, at der indsættes to nye bestyrelsesmedlemmer og en NY direktør med ansvar for refinansiering af gælden. Kravene følges op med en trussel om at opsige lånene, hvis ikke de følges op af hurtig handling.

Kravene skal ses i sammenhæng med, at SBB i sidste uge sikrede sig ekstra kapital hos investeringsbanken Morgan Stanley mod at udstede nye præferenceaktier. Denne manøvre er mødt med bekymring af kreditorgruppen, fordi den kan svække deres muligheder for at få deres tilgodehavende retur.

SBB har ikke villet kommentere sagen over for Bloomberg. Adm. direktør Leiv Synnes fremhævede dog i forbindelse med fremlæggelsen af halvårsregnskabet i juni, at SBB overholder vilkårene for obligationslånene, idet selskabet har en belåningsgrad på 50 og en rentedækningsgrad på 3.

Vi får se om andet halvår betyder konkurs eller de nævnte indsættelser fra en del af investorene som krævet, lånene opsiges, eller om det svenske børstilsyn kommer ind i sagen.

NY OPDATERING: KILDE NCC OG ESTATE MEDIA

Presset svensk investor indgår forhåndsaftale om milliardsalg af danske boliger

SBS kan være på vej til at sælge hele sin danske portefølje til en pris af 2,1 milliarder SEK til en unavngiven institutionel investor.

Det svenske ejendomsselskab Studentbostäder i Norden (SBS) kan være på vej ud af det danske ejendomsmarked. Selskabet meddelte for nylig, at det har indgået en forhåndsaftale med en unavngiven institutionel investor om et salg af sin danske portefølje, der består af to ejendomme på Amager, hvoraf den ene først forventes færdigbygget i slutningen af i år.

Aftalen omfatter således de 578 studieboliger på Engvej på Amager, som SBB købte af udviklingsselskabet Gefion Group i april 2021 for omkring 1,25 millioner kr. Dertil kommer 173 endnu ikke færdiggjorte lejligheder på det tidligere Amager Billand på Englandsvej 51, som opføres af Bonum Development og SEBC II. Salgsprisen blev i april 2022 opgjort til 350 millioner danske kroner.

Sælges med trecifret milliontab

SBS fortæller, at salgsprisen på de to ejendomme er aftalt til at være 2,1 milliarder SEK, svarende til 1,4 milliarder kroner. Ifølge SBS vil selskabet, hvis handlen gennemføres, registrere et tab på ejendommene på 170 millioner SEK – godt 110 millioner kr. – i forhold til den bogførte værdi. Til gengæld vil selskabet forstærke sin likviditet og finansielle position.

SBS har samtidig til hensigt at gennemføre en aktieemission, der skal indbringe 100 millioner SEK. De største aktionærer – Fastator, SBB og Svea Bank – har forpligtet sig til at skyde 50 millioner SEK ind i selskabet, og der er allerede tilsagn om yderligere 20 millioner SEK. Formålet med emissionen er ligeledes at forbedre selskabets likviditet.

1. Se vores bank oprettelse i Danmark og i udlandet.

Kilde: Bloomberg
Fotokredit: SBB, Ledelsen i SBB (C) 2023 SBB (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden)