Skattesager: Op mod 100.000 ejerlejligheder kan være vurderet efter forkert model

Der er atter problemer med vurderinger fra vurderingsstyrelsen. Op mod 100.000 ejere af ejerlejligheder har modtaget endelige 2022-ejendomsvurderinger, som er beregnet på et grundlag, Vurderingsstyrelsen efterfølgende har ændret. Fejlen vedrører de endelige vurderinger, som blev udsendt omkring årsskiftet, og mange boligejere har allerede været igennem både høring og den almindelige klagefrist. Vurderingsstyrelsen har endnu ikke offentliggjort en samlet løsning for de berørte boligejere. Sagen rejser derfor både skattemæssige, retssikkerhedsmæssige og forvaltningsretlige spørgsmål om genoptagelse, ligebehandling og betydningen for allerede beregnet boligskat. Det skriver aors.dk

Omkring 96.000 vurderinger er identificeret

DR Nyheder har på baggrund af offentlige registre identificeret lidt mere end 96.000 endelige 2022-vurderinger af ejerlejligheder, som er udarbejdet efter den model, der senere er blevet ændret.

• Vurderingsstyrelsen standsede på et tidspunkt udsendelsen af yderligere vurderinger, efter at styrelsen blev gjort opmærksom på problemerne.
• På det tidspunkt var omkring 100.000 vurderinger allerede sendt til boligejerne.
• Der skal samlet foretages vurderinger af omkring 300.000 ejerlejligheder.
• Vurderingsstyrelsen er senere begyndt at udsende vurderinger igen, men nu efter en korrigeret version af vurderingsmodellen.
• Det betyder i praksis, at ejerlejligheder kan være blevet vurderet efter forskellige versioner af modellen, selv om der er tale om den samme vurderingstermin.

Fejlen opstod efter rettelse af et tidligere problem

Baggrunden er, at Vurderingsstyrelsen tidligere havde konstateret problemer med den model, der blev anvendt ved vurderingen af fast ejendom.

Et af problemerne var, at nyere boliger i visse tilfælde blev sammenlignet med væsentligt ældre ejendomme.

Det kunne medføre store værdimæssige tillæg alene på grund af forskelle i alder, selv om forskellen ikke nødvendigvis svarede til den reelle handelsværdi.

For at rette dette ændrede Vurderingsstyrelsen modellen i forbindelse med 2022-vurderingerne.

Ændringen medførte imidlertid nye problemer ved vurderingen af ejerlejligheder.

Cirka 20.000 vurderinger afviger med mere end 20 procent

Ifølge Vurderingsstyrelsen er omkring 20.000 af de berørte vurderinger påvirket med mere end 20 procent.

De resterende omkring 80.000 ligger efter styrelsens vurdering inden for en forskel på 20 procent.

Det er juridisk vigtigt at skelne mellem selve vurderingen og den såkaldte 20-procentsregel.

Reglen betyder ikke generelt, at myndighederne frit kan foretage fejl på op til 20 procent.

Ejendomsvurderingen skal fortsat fastsættes efter reglerne i ejendomsvurderingsloven på grundlag af ejendommens forventelige værdi og relevante oplysninger om blandt andet beliggenhed, størrelse, anvendelse og øvrige karakteristika.

20-procentsgrænsen har derimod betydning i bestemte regler om prøvelse og genoptagelse.

En vurdering under 20 procent kan stadig være beregnet forkert

Der er derfor forskel på, om en vurdering ligger inden for et lovbestemt vurderingsinterval, og om selve beregningsgrundlaget har været korrekt.

Hvis myndigheden har anvendt en model, som efterfølgende viser sig at indeholde en systematisk fejl, opstår spørgsmålet, om afgørelsen er truffet på et korrekt faktisk og retligt grundlag.

Det gælder også, selv om den økonomiske forskel i den enkelte sag er mindre end 20 procent.

Problem	Mulig juridisk betydning
Forkerte oplysninger om ejendommen	Kan efter omstændighederne føre til genoptagelse
Forkert beregningsmodel	Kan rejse spørgsmål om afgørelsens grundlag
Forskel over 20 procent	Kan få betydning efter reglerne om genoptagelse
Forskel under 20 procent	Betyder ikke automatisk, at beregningsgrundlaget var korrekt
Forskellige modeller for samme vurderingstermin	Kan rejse spørgsmål om ensartet administration

Kan vurderingerne genoptages?

Reglerne om genoptagelse af ejendomsvurderinger findes blandt andet i skatteforvaltningslovens § 33. Med en mulighed for en vurdering vi kan lave efter de nye muligheder om uvildig ejendomsvurdering.

Reglerne giver mulighed for genoptagelse i en række situationer, hvor vurderingen eksempelvis er foretaget på grundlag af fejlagtige eller manglende oplysninger.

Det særlige i den aktuelle sag er imidlertid, at problemet tilsyneladende ikke alene består i forkerte oplysninger om den enkelte lejlighed.

• Fejlen vedrører selve den model, som Vurderingsstyrelsen har anvendt til beregningen.
• Det bliver derfor afgørende, hvordan Vurderingsstyrelsen juridisk vælger at håndtere de allerede udsendte afgørelser.
• En mulighed kan være, at styrelsen genoptager bestemte vurderinger af egen drift.
• En anden mulighed er, at boligejerne selv skal anmode om genoptagelse eller benytte de almindelige klageregler.
• Vurderingsstyrelsen har endnu ikke offentliggjort den endelige model for håndteringen.

Hvad betyder fejlen for boligskatten?

Det kan ikke besvares generelt.

Nogle ejerlejligheder kan være blevet vurderet for højt, mens andre teoretisk kan være blevet vurderet for lavt.

Samtidig er boligbeskatningen omfattet af en række overgangsregler, skatterabatter og forsigtighedsprincipper.

En ændring af ejendomsvurderingen på eksempelvis 10 eller 20 procent medfører derfor ikke nødvendigvis en tilsvarende ændring af den endelige boligskat.

Der skal foretages en konkret beregning for den enkelte ejendom og ejer.

Køb og salg kan også være påvirket

Problemet kan have betydning ud over selve skatteberegningen.

Endelige offentlige ejendomsvurderinger kan indgå som en del af grundlaget ved:

• køb af ejerlejligheder
• salg af ejerlejligheder
• bankernes kreditvurderinger
• finansiering og belåning
• købers beregning af fremtidige boligudgifter
• rådgiveres gennemgang af en ejendomshandel

Den offentlige vurdering er ikke nødvendigvis identisk med ejendommens aktuelle markedsværdi.

Men vurderingen er en offentlig myndighedsafgørelse, som købere, sælgere og rådgivere kan tillægge betydning.

Hvis sammenlignelige lejligheder er vurderet efter forskellige modeller, kan det derfor skabe usikkerhed om vurderingernes sammenlignelighed.

Klagefristen kan allerede være udløbet

De berørte ejerlejlighedsejere har som udgangspunkt allerede haft mulighed for at komme med bemærkninger i forbindelse med deklarationen.

Efter den endelige vurdering har der også været en klagefrist.

For mange af de omkring 100.000 vurderinger kan den almindelige klagefrist derfor allerede være udløbet. Vi forventer dog, at der i forbindelse med mulighed genoptagelser for privat ejendomsvurdering

Det gør spørgsmålet om genoptagelse særligt vigtigt.

Hvis Vurderingsstyrelsen selv konstaterer en systematisk fejl i grundlaget for en større gruppe afgørelser, opstår også spørgsmålet, i hvilket omfang myndigheden selv har pligt eller mulighed for at genoptage sagerne.

Hvad bør ejeren kontrollere?

Ejere af ejerlejligheder, som har fået en endelig 2022-vurdering, bør kontrollere tidspunktet for vurderingen og gemme den relevante dokumentation.

Det gælder navnlig:

• den endelige 2022-vurdering
• deklarationen før vurderingen
• oplysninger om ejendomsværdi og grundværdi
• tidligere vurderinger
• eventuelle indsigelser
• eventuelle klager
• breve fra Vurderingsstyrelsen
• beregninger af boligskat
• dokumentation ved køb eller salg

Har ejeren allerede klaget over vurderingen, kan oplysningerne om fejl i modellen være relevante for den verserende sag.

Er klagefristen udløbet, kan spørgsmålet om genoptagelse blive centralt.

Vurderingsstyrelsen har endnu ikke en samlet løsning

Det centrale spørgsmål er fortsat, hvad der skal ske med de vurderinger, som allerede er udsendt efter den tidligere model.

Vurderingsstyrelsen har ifølge DR været bekendt med problemet i flere måneder.

Styrelsen har undersøgt forskellige muligheder, men har endnu ikke offentliggjort en samlet løsning.

Der er heller ikke givet sikkerhed for, at samtlige omkring 100.000 vurderinger bliver ændret.

Det kan derfor ende med, at nogle ejere får nye vurderinger, mens andre beholder en vurdering, som er beregnet efter en model, Vurderingsstyrelsen ikke længere anvender.

Det skriver DR og Vurderingsstyrelsen.

Kilde: #DR, Morten Jensen, Advokat og Revisor Samvirket, AORS.DK
Fotokredit: stock.adobe.com
Personer/Firmaer/Emner/#: #Ejendomsvurdering, #Ejendomsvurderinger, #Vurderingsstyrelsen, #Ejerlejligheder, #Boligskat, #Ejendomsskat, #Skatteforvaltningsloven, #Ejendomsvurderingsloven, #Genoptagelse, #Boligejere, #DR
Copyrights: Ⓒ 2026 Copyright by https://AORS.DK – kan deles ved aktivt link til denne artikel.