En ny lagerbeskatning på fast ejendom er en realitet

Folketinget har nu besluttet sammen med Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten, at indføre en såkaldt lagerskat på ejendomme. Tiltaget kommer som en del af finansieringen af den omtalte “ARNE-PENSION”. Aftalen blev indgået den 10.10.2020 og af aftaleindholdet fremgår det således at der i 2023 indføres en reel lagerbeskatning af ejendomsavancer.

Dengang regeringen fremlagde forslaget om lagerbeskatningen af fast ejendom ville blive en del af finansieringen, stod det endnu uklart hvordan selve lovgivningen ville se ud.

Aftalen gælder alene for selskaber. Selskaber der er omfattet af selskabsskatteloven. Beskatningen med den almindelige selskabsbeskatning på 22 % finder anvendelse. Personligt drevne virksomheder skal således ikke være omfattet.

Det fremgår tillige af aftalen at

“den præcise afgrænsning af, hvilke selskaber og ejendomme, der omfattes, og adgangen til fradrag ved fald i værdi eller salg med tab samt konsekvensændringer af lagerbeskatningen, vil skulle endeligt fastlægges i forbindelse med det lovforberedende arbejde.”

Endelig lovtekst vil dog indholde undtagelsen om at ejendomme, som et selskab i hovedsagligt anvendes til egen drift, undtages fra lagerbeskatning af faste ejendomme.

Her vil det nu være gældende at ejendomme som anvendes til:

• domiciler
• datterselskaber og offshoreselskaber
• repræsentations og kursusejendomme
• salg og service
• administration, lager, produktion eller landbrug

helt undtages for lagerbeskatning.

Dertil kommer en beløbsgrænse der har til hensigt at undtage mindre ejendomsselskaber for lagerbeskatning. Beløbsgrænsen for mindre ejendomsporteføljer er således fastsat til en SAMLET ejendomsværdi på 100 mio. kr. Såfremt der er tale om mange selskaber i en koncern er det dette beløb man skal regne med.

Det kan betyde forandringer på det danske ejendomsmarked som i forvejen er præget af udflytning fra Danmark. Vi kommer nok til at erkende at flere vil drive ejendomsselskaber på andre måder og i andre former f.eks. foreninger, selvejende institioner, fonde og fra Offshore Selskaber.

Luxembourg, Lictenstein, Malta, Guernsey, Jersey, Cayman Island, Cypern, Tyskland, Delaware, Nevada, Panama og Bulgarien er således allerede hjemsted for mere end 5.000 selskaber der har besiddelser i Danmark, direkte eller indirekte.

Alene i Luxembourg er der over 2.000 danske selskaber beskæftiget med drift af ejendomme i Danmark. Hvor stor en del af disse der har et samlet lager af ejendomme på over 100 millioner kroner, står dog uklart på nuværende tidspunkt.

Der er til ministeren sket mange spørgsmål i denne lovtekst. Af emner som optager mange er værdibeskatninger ved fald, fradragsmuligheder, ret til tidlig pension, men også arten af ejendomme herunder:

• hoteller
• Indkøbscentre
• parkeringspladser og parkeringsanlæg
• ejendomme anvendt til gæsteboliger eller midlertidige boliger
• ejendomme anvendt til pasning af syge
• skoler
• sports og idrætsanlæg

Af spørgmål 760 til skatteministeren fremgår f.eks. dette spørgsmål:

Regeringen har foreslået at ændre beskatningen af selskabers ejendomsavancer ved atindføre løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lager-princip. I forhold til udenlandske ejere af ejendom i Danmark bestemmer de danske dobbeltbeskatningsoverenskomster med lidt varierende ordlyd, at Danmark har ret til at beskatte ejendomsavancer ved ”afståelse” af fast ejendom, jf. artikel 13, stk. 1, i OECD’smodeloverenskomst. Ministeren bedes oplyse, om lagerbeskatning af de løbende værdistigninger, uden at ejendommen er afstået, kan være i strid med Danmarks dobbeltbeskatningsoverenskomster. Ministeren bedes desuden oplyse, hvilke andre lande som har lignende regler om lagerbeskatning af ejendomme, som også gælder udenlandske ejere.

Svar fra Skatteministeren vedr. DBO, Udenlandske Selskaber og lagerbeskatning af løbende værdistigninger

Det fremgår af Danmarks dobbeltbeskatningsaftaler med andre lande, at Danmark har ret til at beskatte fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der er beliggende i Danmark. Idet Danmarks dobbeltbeskatningsaftaler overordnet bygger på OECD’s modeloverenskomst,udgør kommentarerne til modeloverenskomsten et væsentligt bidrag til fortolkning af vores dobbeltbeskatningsaftaler.Det anføres i kommentar nr. 7-9 til artikel 13 i OECD’s modeloverenskomst om beskatning af formuegevinster, at værdistigning, der ikke er knyttet til afståelsen af en formue-genstand, som regel ikke beskattes, da formuegevinsten, så længe ejeren stadig besidder det pågældende aktiv, alene eksisterer på papiret. Det anføres imidlertid videre, at der findes skattelove, hvorefter formuestigning og opskrivning af erhvervsaktiver beskattes, selv om ingen afståelse har fundet sted, og at det ikke er fundet nødvendigt at nævne disse tilfælde udtrykkeligt i artiklen eller at fastsætte særlige regler, idet artikel 13 sammenholdt med andre artikler i modeloverenskomsten er fundet tilstrækkelige. Det anføres desuden i de indledende kommentarer til artikel 13, at det er overladt til hver kontraherende stats nationale lovgivning at bestemme, om formuegevinster skal beskattes, og i bekræftende fald hvorledes de skal beskattes. Det fremgår således klart af kommentarerne til OECD’s modeloverenskomst, at model-overenskomstens artikel 13 skal forstås sådan, at de enkelte stater selv kan bestemme, hvordan beskatningen af ejendomsavancer skal gennemføres, og at det herunder er muligt at gennemføre beskatning af løbende værdistigninger via en lagerbeskatning. Den foreslåede lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer vurderes således ikke være i strid med Danmarks dobbeltbeskatningsaftaler. Den løbende lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer skal sikre, at der sker beskatning, når det ikke er selve ejendommen, som afstås, men i stedet er aktierne i et datterselskab, som ejer ejendommen, som afstås. Skatteministeriet har ikke oplysninger om, hvilke andre lande, der har indført lagerbeskatning af selskabers faste ejendomme.

——

En del af spørgsmålene er under svar og vi følge nøje udviklingen. F.eks. er det spændende at se svar på hvordan skatteministeren svarer på, om undtagelser kan være direkte sammenlignet med (ulovlig) statsstøtte.

Spørg os – så får du råd. Ring gerne 32177777 lokal 240 for mere information eller møde.