Er Sale and Lease Back den bedste finansiering?

Sale & Lease back er den bedste måde du kan låne billigt i din ejendom på. Ved at lease i stedet for eje, så udbetaler vi markedsprisen for din ejendom, hvad enten det er en privat ejendom eller en erhvervsejendom.

Renten på kontrakten følger markedsrenten er du bibeholder i fuldt omfang retten til at tilbagekøbe ejendommen. Man kan indgå kontrakter fra 2-30 år.

Sale & Lease back benyttes også hvor ejendomme skal hovedrenoveres, hvilket er en omkostning vi kan bekoste således at ejendommen altid er vel vedligeholdt.

Mange benytter også Sale & Lease Back til at skaffe kapital til at købe en anden ejendom, hvis man finder et godt tilbud, eller til investering i maskiner, nye markeder, nye produkter eller forskning m.v.

Man kan belåne en hel portefølge af ejendomme som du tillige har til salg. Man kan aftale en given salgspris, der kan konvertere kontrakten til salg.

Projektfinansiering med ejendomme til markedspriser (sammenlignet med realkredit og banker)

• Sale and Lease back benyttes i større omfang af danske virksomheder til skabe likviditet og/eller omfordele omkostninger
• Vi kan også lave foreninger, selvejene institutioner, fonde, eller selskaber hvis en del eller der skal lejes ud 100%
• Med Sale & Lease Back sælger vi din ejendom til et leasingselskab og pengene overføres til din bankkonto
• Leasing selskabet har så afskrivninger og en rente der ofte er lavere end en kassekreditrente i banken
• Det er en nem, moderne og billig måde at låne penge på, og til en bedre rente end i banken
• Med sale og lease back sælger man sit aktiv, hvorefter man lejer eller leaser aktivet tilbage til en månedlig husleje
• Når kontrakten udløber kan man enten lave en ny kontrakt eller købe aktivet tilbage, alt efter behov
• Med fordel kan man lave sale og lease back i udlandet
• Vi har et stort netværk af investorer både i Danmark og Internationalt til en attraktiv rente
• I et faldende marked udgør ejendomsporteføljer og priser en stor risiko for kreditvurderinger, kontanter på kontoen vejer mere for en bank, end ejendomsværdier i perioder op til faldende markeder.
• Lejemarkedet har mange attraktive domiciler til leje fra 500 kr. pr. M2 inkl. drift i f.eks. Herlev, Ballerup, Gladsaxe m.v.
• Alle leasing udbydere i Danmark af sådanne aktiviteter er godkendt og registreret af Finanstilsynet

Leasing giver kapital til køb af nye ejendomme

Friheden til at vælge hvad der skal ske når kontrakten udløber kan f.eks. være at man har en køberet eller en købepligt til en forudsat pris, eller til en pris som skal vurderes af en uvildig 3. part f.eks. en ejendomsmægler. Der kan således være en risiko for både køber og leasing udbyder i sådanne tilfælde. Den mest almindelige kontrakt er dog med en fast salgspris, men der skal passes på i kontrakter, hvor der på forhånd er defineret hvem der skal tilbagekøbe.

Selskabs Skattereformen, som netop er trådt i kraft (1. juli 2007) medførte en nedsættelse af afskrivningssatsen på fra 5% til 4% hvilket gør finansiel leasing og sales and lease back til en mere attraktiv løsning.

Tillige er der sket en begrænsning i rentefradrags reglerne hvorfor man som følge af en lavere skatteværdi på bygningsafskrivninger og risiko for begrænset fradragsret for finansieringsudgifter med fordel kan indgå Operational Leasing, Finansiel Leasing eller Sale and Lease Back.

Sale and Lease Back er en fuldt fradragsberettiget leasingudgift, som ikke er blevet ændret i lovændringerne.

Hvad er løbetider og Kontraktindhold for Sale and Lease Back?

Løbetiden på Sale & Lease Back er typisk fra 1 år til 30 år. Kontrakt typerne er ofte med en fleksibel tilgang/afgang – hvilket vil sige at du på ethvert tidspunkt kan tilføre aktiver til kontrakterne eller lade aktiver afgå fra kontrakten. Hvis du f.eks. har en lavet Sale and Lease Back med en bilpark, kan du herefter lade ejendomme indgå i kontrakten, hvorefter en allonge til kontrakten indgår.

En anden metode i kontrakterne er ofte at du har en anvisningspligt til en køber. I sådanne tilfælde kan køber være et andet selskab i koncernen, udenlandske selskaber eller samarbejdspartnere eller et nystiftet selskab i koncernen. Sådanne disponeringer kan have stor regnskabsmæssig betydning og have fordele for koncernen som helhed.

Hvad siger Momsloven ved Sale and Lease Back

Jf. Momsloven og EU domsafgørelse skal udlejning eller leasing af et formuegode behandles som et rent SALG såfremt dette udlejes periodebestemt, med kontraktindhold der definerer, at leasingtager modtager ejendomsret ved kontraktudløb. Derfor skal der i disse tilfælde som leasing udbyder betale moms som ved et salg af ejendommen. Men dette kan vi rådgive om på møder. Ring 32177777.

Hvad kan omfattes i en Sale and Lease Back kontrakt?

Det startede med ejendomme. F.eks. har de fleste større koncerner også på TOP20 benyttet sale and leaseback på et tidspunkt. Oftest for at skaffe sig likviditet eller for at skaffe sig regnskabsmæssige fordele, ved at omprioritere overskud og gæld i koncerner.

Vi kan udpege partnere og lave sale og lease back med:

• Ejendomme
• Ejendomsportefølger
• Lejligheder
• Villaer
• Slotte
• Entreprenørmaskiner
• Bilpark
• Biler med anskaffelsespriser på 500.000+ før moms
• Investeringsbiler og Veteranbiler til f.eks. markedsføring m.v.
• Maskiner og produktionsmateriel
• Solcelleparker og Vindmøller
• Byggegrunde til projekter under bestemte betingelser

Da man har friheden til at sælge til 3. part, sig selv eller forny en sale- and lease back kontrakt, giver denne form for kontrakt bedre og mere fleksible vilkår end tilsvarende belåning af ejendomme.

Både kontraktlængde og indhold kan tilpasses efter ønsker. F.eks. kan man både sælge ejendomme, entreprenørmaskiner og vindmøller på samme kontrakt.

De fleste virksomheder kan få gavn af Sale and Lease Back for forbedringer i den regnskabsmæssige balance og kontantbeholdning

Med leasing og Sale & Lease Back konstruktioner, tages bygningerne ud af aktivsiden. Provenuet kan anvendes til at mindske gælden, investere i kerneforretningen eller udlodde til investorerne. De regnskabsmæssige nøgletal vil herefter i højere grad afspejle virksomhedens forretningsmæssige situation. Afhængigt af hvordan den frigjorte kapital anvendes, vil nøgletallene endvidere ofte ændre sig i forbedret retning. Dette kan have betydning for værdiansættelse og lånemuligheder.

Virksomheder med den aggressive vækststrategi kan konvertere bunden kapital til kontanter hurtigt i ejendomme og andre formuegoder

Har man en aggressiv vækststrategi eller er børsnoteret, men ikke har den fornødne kapital, vil man med både finansiel leasing eller sale and lease back opnå en frigørelse af kapital der findes i maskiner og ejendomme m.v.

For virksomheder til salg ELLER generationsskifte

I Danmark er reglerne for generationsskifte indviklede og omkostningstunge. Det kan derfor være nødvendigt, at tilvejebringe kapital til et generationsskifte. Med fokus på virksomhedsdriften alene har vi på den måde, lavet løsninger der både fremskaffer kapital til ekspansion og konsolidering på kort sigt således, at virksomhedens bundne kapital går ind på bankkontoen i stedet.

For virksomheder der vil investere, opkøbe eller lave spaltninger/fusioner for skattefri ombytning

For at frigøre den bundne kapital til kontanter på bankkontoen, er leasing/leje generelt en fordel. Til en rente der ofte er lavere end en kassekreditrente i banken, og med/uden afskrivninger.

For virksomheder der går dårligt, rekapitalisering og for Turn-Around 

Såfremt økonomien og likviditeten er generelt dårlige eller man ønsker at gennemføre rekapitalisering plan eller Turn-Around. I de dårlige tider er banker vanskelige og man kan som regel ikke låne. For den almindelige belåning af ejendomme opnås ikke hele værdien frigjort, idet almindelig realkredit kun belåner med maximum 60% af ejendommens værdi.

Børsnoterede selskaber får bedre likviditetsbudget med Sale & Lease Back

Regnskabsmæssigt får man med Sale & Lease Back og et børsnoteret selskab en mere attraktiv værdiansættelse. Det sker gennem mere transparente årsregnskaber. I erhvervslivet bruger man meget tid på at fokusere på kerneforretningen, og denne løsning er således en af de bedre. At investere i en række ejendomme er jo sjældent selskabets kerneforretning. Selskaber med ejendomme går også dårligere tider i møde, hvis priserne er faldende.

Kan Sale og Lease Back benyttes allerede ved anskaffelsen af forskellige formuegoder?

JA. Alle kontrakter kan være for erhvervelse af nye aktiver hvorfor metoden minder mere om køb på afbetaling. Sikkerheden for alle kontrakter er ejendomsforbeholdet eller pant. Et sådan pant kan f.eks. være i virksomheden aktier der modsvarer den sikkerhed der ønskes i kontrakterne.

EU-Domstolen har dog afgjort, der skal betales moms som ved et salg. Det betyder, at erhvervelser af ejendomme skal sidestilles med et salg såfremt leasing udbyderens kontrakt indhold bestemmer, at ejendomsretten automatisk overgår til leasingtager, når kontrakten ophører og hvis markedsværdien svarer til leasing afdragene. Uanset hvordan kontrakten skrues sammen kan dette være konsekvensen, hvis leasingtager reelt har afkast og risiko, med andre ord reelt har de væsentlige rettigheder.

Det samme gælder, når leasingtageren får de væsentlige rettigheder til ejendommen, inkl. afkast og risici forbundet med ejendommen, og de forrentede leasing afdrag svarer til ejendommens markedsværdi. Leasingselskabet skulle derfor trods leasingaftalen betale moms som ved et salg af ejendommen.

For ikke at komme i disse situationer er det hensigtigtsmæssig at kontakte os for en gennemgang til at anvise til den leasing partner som passer bedst til dig.

Kan SKAT omstøde Sale and Lease Back kontrakter?

JA. Overfor skattelovgivningen skal det nøje vurderes om der er tale om et kreditkøbs lignende kontrakt hvor hensigten er at leasingtageren/lejeren skal erhverve aktivet efter udløb af kontrakten. Lejelovgivningen skal vurderes i forhold til f.eks. konkurs, spaltninger og fusioner m.v.

Den skattemæssige vurdering af, HVEM der anses for ejer af et formuegode kontra, at SKAT kan nedlægge den vurdering, at der er tale om en købekontrakt har betydning overfor gæld. SKAT har ved flere lejligheder afgjort over for leasingtager, at der så ikke kan finde fradrag sted for del del af leasingydelsen der må anses for at være afdrag på kontraktens pris. SKAT kan herefter kun give fradrag for rentedelen af ydelserne.

Hvis SKAT vil anlægge denne vurdering vil det dog oftest automatisk give skattemæssige afskrivninger. Det kræver dog, at alle betingelser herfor bliver opfyldt.

Risikoen for denne af SKAT fastsatte omdefinering fra leasing til kreditkontrakt betyder jo således, at leasinggiver ikke længere og med evt. tilbagevirkende kraft kan foretage de for leasingselskabet afgørende afskrivninger. Tillige kan en leasing udbyder som er beliggende i Danmark risikerer, at SKAT udmelder, at leasing udbyder er skattepligtig ved et salg af ejendommen til leasingtager. Endelig kan SKAT udmelde overfor leasing udbyder, at man også skal betale SKAT af den løbende renteindtægt.

SKAT’s vurdering bygger altid på, hvem der reelt råder over en ejendom. Dertil vil SKAT definere hvem der reelt har udsigt til den økonomiske risiko eller gevinst.

Vi er specialister i denne form for leasing og kan naturligvis hjælpe med ovenstående, således at disse forhold ikke måtte træde i kraft.

Ring 32 17 77 77 lokal 240 for mere information